東京オリンピックまでは不動産価格は上がり続ける、を投資家的に考察してみた

こんにちは。

山の日を加えた三連休ですが、皆さんいかがお過ごしでしょうか?

 「月曜日からも休みでーす^_^」

という人もいるでしょうね!羨ましい!

私はこの三連休は毎日ジム通い&嫁と買い物でぶらぶらしておりました。

体重がここ1年で3キロほど増えてしまったので、それを元に戻すべく、体に鞭打っております!

さて今日は、不動産市況について、です。特に、東京オリンピックによる不動産市況への影響について書いていきます。

書こうと思ったきっかけは、同僚との何気ない会話でした。

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誰でも言ってる、東京オリンピックまで不動産価格は上がり続ける

先日、職場の同僚と何気なく昼ご飯を食べながら以下のような会話をしました。

同僚「チョーコクさんって家買わないの?」

私 「将来は買いたいとか考えてるけど特に考えてないなぁ。買うタイミングが分からないというか。」

同僚「なるほどねー。でも、東京オリンピックまでは不動産価格上がり続けるんで、買うならそのあとがいいですね!」

私 「ふーん、そういうもんかねー。」

この同僚は全く投資に興味がなく、経済ニュースにも特に詳しいわけでもありません。にもかかわらず、「不動産価格は2020年の東京オリンピックまで上がり続ける。」と断言していました。

投資や経済に疎い方でも、アベノミクスと東京オリンピック開催決定をきっかけに不動産価格が上がっているという印象を持っている方は多いでしょう。

アベノミクスによる不動産価格上昇要因としては、円安・低金利、が大きいです。

円安が海外からの日本不動産への投資を加速させ(外国人から見ると円安自己通貨高は絶好の買い場!)、低金利が住宅ローンや不動産投資ローンの利回りを上げて需要を加速させる、これによって不動産価格が上昇してきました。

実際の統計情報としても、不動産価格はアベノミクスが始まった2012年から右肩上がりに上がり続けていることが確認できます。

「野村不動産アーバンネット価格動向調査(実勢調査)について」より引用

上図を見ると、2013年以降、首都圏の住宅価格および中古マンション価格の変動率がプラス圏で推移し続けています。つまり、価格が上昇し続けている、ということを表しています。

一方、東京オリンピック開催による影響はどうでしょう?

2020年東京オリンピックの開催が決定したのは、2013年9月です。(早いもので4年近くも経ってる!)

その後の2014-2015年にかけての不動産価格の上昇率は大きくなっています。この点では確かに東京オリンピック開催が不動産価格を押し上げている可能性があります。

不動産価格の上昇要因は?

そもそも、不動産価格を決める要因としては、大きく以下の通りです。

  • 不動産の買い手と売り手のバランス(需給)
  • 地価
  • 建築コスト

地価も需給に大きく影響を受けるので、ざっくり「需給」と「建築コスト」によるところが大きいでしょう。

需給

株式や為替でもそうですが、需給バランスは市場参加者の期待による影響が大きいです株式投資は美人投票であるというのを聞いたことがある方も多いのでは。

調べてみると、円安に加えて、東京オリンピックの開催が開催地への注目を集め、経済活動を加速させるであろうという期待感から、中国を中心とした海外投資家による不動産購入が増えているようです。

これらの外国人投資家は、東京オリンピック開催までの価格上昇に期待をした、キャピタルゲインを狙っているのだとしたら、価格が下がりだす前に利益確定売りを出すはずです。

つまり、

「山場を迎える前にいち早く売り抜けたい!」

と考えているキャピタルゲイン狙いの投資家が一度売りに転じると、この「売り抜けたいストリーム」が一気に加速して不動産価格を一気に引き下げることになります。

冒頭で話した私の同僚のような、一般人ですら「東京オリンピック開催が価格の山場」と考えているのですから、キャピタルゲイン狙い投資家は、いち早くババ抜きから抜け出すために、東京オリンピック開催を待たずして売り抜け、それが不動産価格を下げる方向に押し出すと考えられます。

建築コスト

建築コストについては、東京オリンピック開催に向けた会場設備や選手村、周辺のテナントや来場者に向けたインフラ建設などが大規模であり、資材や人材がそちらに回されるため、資材や人件費の高騰を招き、建築コストそのものが上昇することは容易に考えられます。

不動産価格上昇への期待感と違い、東京オリンピック開催を迎えて、設備建設が落ち着くまでは建築コストが下がることはないです。

投資家的な視点で考察してみる

誰もが言っている、「東京オリンピック開催まで不動産価格は上がる」というキーワード。これは逆に言うと、「東京オリンピック開催を機に不動産価格は下がる」と言えます。

投資において、誰もが知っている、言っていることはその投資商品価格に直ちに織り込まれるはずです。

価格が下がるとわかっているのに投資をする人は、怖いもの知らずの投機家か、何も知らないお人好しか、です。

にもかかわらず、現在も不動産価格が上がり続けるということは、

  • 分かっていても価格が上がらざるを得ない事情がある(建築コストの上昇)
  • 「東京オリンピック開催を機に不動産価格は下がる」ということ以上に今買う理由がある

後者については、未曽有の超低金利によるメリットが、現在の高騰した不動産価格で購入したとしても長期的にメリットがあると判断しての購入者が多いということでしょう。

つまり、不動産価格は東京オリンピックに向けて、

キャピタルゲイン狙いの投資家による利益確定、投機家による期待上昇狙いの買い、低金利狙いの投資家あるいはマイホーム購入者、東京オリンピック建設による建築コストの増加、といった様々な要因が混ざり合って変動していくというわけです。

家をいま買うか買わないか、それが問題だ

私はマイホームを持っていません。賃貸で生活しています。

賃貸がいいのか、購入がいいのか、の議論は様々な意見があると思いますのでここではしません。というか、私は詳しくないのでわからんです。

もしマイホームを買うのだとしたら、私の立場だったらまだ買わない、です。

理由は以下の3つ。

  • 東京オリンピックに向けての建築コスト増大は間違いなく存在すると考えている
  • 物価上昇が起きていない現在、金利はしばらく上がらないと考えている
  • 子供がまだおらず、家族計画ができてない

不動産価格の予想は様々なご意見があると思います。どのように考えるのかは個人個人様々だと思います。

首都圏では価格が上がっていますが、地方ではまた話は違いますし、金利の予想も正直難しいと思います。(できたら大儲けできるわ!)

ですが、少なくとも周りに流されて、

「金利が低い今が買い時だ!」

と猪突猛進して大失敗ということが無いように、後悔しない判断をできるようにしたいものです。この点は株でも不動産でも、あるいは仕事でも同じっすね。