【不動産投資体験記】賃貸仲介に払う広告費とは何なのか?必要なのか?

仲介に払う広告料って何 不動産投資

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【不動産投資体験記】始めの一歩、収益物件情報サイトから不動産業者に問合せ

2018.12.19

前回、収益物件情報サイトから問合せをしたら、不動産業者から電話が来て、早速面談に向かうことに。

不動産業者との面談

面談対応してくれた担当者の方は、人当たりはよく、如何にも仕事ができそうなビジネスマン風の男性でした。

不動産投資のド素人だった私に対しても、ホワイトボードを使いながら不動産投資のイロハから、どういった戦略で投資をしていくのがオススメか、などを説明してくれました。

なんだかんだで2時間くらいの長時間の面談となったのですが、ざっくり以下のような内容でした。

 

  • 区分マンションへの投資は経費率が高くてリスクとリターンのバランスが悪くてお勧めしない
  • 区分マンションに投資するのであれば、本業の収入を借入金への繰上げ返済に充てて、なるべく短期間で借入金を返済したほうがいい
  • 空室になったときには賃貸仲介業者に対して広告費を潤沢に払うことを躊躇しない方がいい

 

区分マンション投資に対しては、ネットで調べていた通り経費が家賃収入に対して多くを占めてしまうため、なかなか儲からないということでした。

うん、やっぱり一棟モノの不動産に投資することにしよう!

そして、この時初めて聞いたのが「賃貸仲介業者に払う広告費」の存在。

広告費ってなんだ?

 

賃貸仲介に払う広告費(AD)はケチるな?

賃貸物件に住んだことがある人なら知っていると思いますが、賃貸物件への入居契約をする際には、物件を仲介してくれたミニミニやエイブルといった賃貸仲介業者に入居者(借主)が仲介手数料として家賃の1か月分を支払うことになります。

場合によっては、この仲介手数料を大家(貸主)が負担するケースもありますが、いずれにしても賃貸仲介業者がもらえる仲介手数料の上限は、家賃の1か月分と「宅地建物取引業法」によって決まっています。

ただ、この「宅地建物取引業法」には抜け道があります。

宅地建物取引業法には「依頼者から特段の広告などの要請があった場合、その広告費などを併せて請求できる」という、抜け道の様な規定が存在しています。

その為、賃貸不動産業界では「そこをプラスに解釈」といいますか、自分たちの都合のいい方向に解釈して、借主さんから1か月分の仲介手数料を貰った上で、更に大家さんから「広告料」という名目で、1か月分の家賃(普通に仲介手数料と同じ金額)を貰っています。
もっと凄い不動産屋さんだと「広告料」名目で2か月、3カ月なんて事をしています。

「不動産賃貸募集の仲介手数料と広告費(略称AD)とは」より引用

 

つまり、大家側が望めば、広告費として賃貸仲介に対してマージンを払うことができるということです。

広告費を払うと何が起こるかというと、賃貸仲介の営業マンがやる気になります(笑)

彼らも結局は利益を求める営利企業の営業です。手数料がたくさん入る部屋を優先的にお客さんに紹介したいのは当然のことです。

ですから、

「うちの部屋の借り手を見つけてくれたら、1か月分の家賃を広告費として払うよ!」

としてやれば、賃貸仲介の営業マンも優先的にその部屋を紹介してくれます。

 

賃貸物件を探しに来る人と直接話をするのは賃貸仲介の営業マンですから、この広告費をケチって0か月にしたりすると、広告費をたくさんつけてくれる部屋より紹介を後回しにされて部屋を全くお客さんに紹介してもらえなくなり、いつまでたっても借り手をつけることができなくなってしまうことがよくあるそうです。

ですから、広告費を下手にケチって数か月も空室にしてしまうくらいなら、広告費を1か月、場合によっては2か月支払ってでもすぐに借り手を見つけたほうが、トータルでは得をする、ということです。

さらに、借り手がいつまでも見つからないからと言って、広告費を増やさずに家賃を下げてしまうのもあまりよくありません。

家賃を下げてしまうと、毎月の収入が減るのはもちろんですが、それ以上に物件の売却時に影響が出ます。

不動産投資で購入した物件の多くはいつかは売却をする前提となりますが、買い手の多くは指標として利回りを非常に重要視します。

家賃を下げると利回りが減少してしまうため、売却時の物件価格が引き下がってしまうことになります。

不動産投資は売却して初めて利益確定することになりますが、この売却時にいくらで売れるか?が投資利益に大きく影響を与えます。そのため、家賃は極力下げず、家賃の引き下げは最後の手段として残しながら、広告費の引き上げによって借り手を付けたほうが得になることが多いです。

 

面談が終わって…

みっちり不動産投資についての情報を教えてくれた不動産業者Rの担当者さん。

流石、見た目ができるビジネスマン風なだけあって、説明内容も分かり易くて非常に納得感がありました。

しかし!この面談が終わって私が思ったことは…

なんか説明が納得感ありすぎて、逆に騙されてる気がするんだけど…?

 

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2018.12.21

 

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