【不動産投資体験記】デッドクロスの仕組みと回避方法

デッドクロスの仕組みと回避方法 不動産投資

前回の記事

【不動産投資体験記】不動産投資本を読み漁って出会ったおすすめ本

2018.12.22

 

前回の記事では、不動産投資に対する知識がないと目隠し状態で投資をするようなものであることに気づき、不動産投資本を乱読したことで「不動産投資1年目の教科書に出会い、物件の収支シミュレーションする術を手に入れることができたことを書きました。

早速、今まで検討してきた築古アパート物件を使ってシミュレーションしてみました。

キャッシュフローが赤字に

これまでターゲットとしてきた築古アパート物件のシミュレーションをしてみたところ、購入後数年は問題なく年間税引き後キャッシュフローが黒字でした。

しかし!そこからさらに数年すると、、、

年間税引き後キャッシュフローが赤字に!

チョーコク
なんでキャッシュフローがマイナスなんだ!?

 

と思いながら、シミュレーションシートをまじまじと確認してみると、不動産所得にかかる税金が収入の多くを食いつぶして税引き後キャッシュフローを赤字にしていることが分かりました。

税金が高い

キャッシュフローが赤字であるということは、不動産の家賃収入だけで運営することができず、手持ちの別の資金を赤字の補填に使う必要があるということになります。

ただ、毎年のキャッシュフローが赤字でも必ずしも悪いと言うわけではないと思います。

というのも、不動産投資は物件を買ってから物件を売却までして初めて投資のリターンが分かるので、たとえ毎年のキャッシュフローがマイナスでも、売却時の売却益が多く出たり、借入金をさっさと返済し切って、そのあとに十分なキャッシュフローが出るのであれば、それもありなやり方と言えます。

つまり、ここは投資家の投資スタイルや好みによるものなんです!不動産投資は奥が深い!

で、私はどういう投資スタイルが好みかと言うと、やっぱり毎年お金を補填しながら運営するのは気持ちの面で辛い!ということで、物件売却までの毎年の税引き後キャッシュフローが黒字なのは必須条件と設定しています。

なので、これまでターゲットとして狙っていた築古アパートの物件は、希望の投資スタイルが取れないということが分かったわけです。

そして、シミュレーションシートからこの現実を見せつけられたチョーコクは、このように感じます。

チョーコク
不動産所得ってリスクの割に全然儲からないじゃん!

 

その結果、2016年当時、不動産投資の検討を止めることにしました。

辞表

その後、こんな記事を書きました。

私が不動産投資をやめた理由

2017.04.09

 

いまから読み返しても、あながち間違ったことは言っていないと思います。

なぜなら、当時は知りませんでしたが、このとき検討していた築古アパートでは「デッドクロス」が発生して税金が増加し、キャッシュフローを圧迫していたんです。

 

多くの本では不動産所得に対して発生する税金の種類については語られますが、具体的な数字や計算方法についてまで書かれている本を私は知りません。

不動産所得に対してかかってくる税金は計算が複雑でなかなか見積もりがしにくいこともあって、シミュレーションから忘れがちだと思いますが、税金計算をしないシミュレーションに意味はない!と断言できるくらい、税金は不動産投資の収支に大きく影響する要素です。

「不動産投資1年目の教科書の付録シミュレーションシートをすすめるのは、この税金計算までしてくれる理由からです。

 

 

デッドクロスとは?

不動産投資でのデッドクロスとは、

「建物の減価償却費よりも、借入金の元金返済額の方が多きくなり、課税所得が実際の収入よりも大きくなり、税金圧迫が大きくなった状態」

のことを言います。

税金は利益に対してかかってくるので、なるべく利益を少なくしてやったほうが有利です。

建物の減価償却費は、不動産投資における代表的な経費で、利益を圧縮して税金も同時に少なくしてくれます。

基本的には残存する建物の法定耐用年数で割って、毎年消化していくことになります。

法定耐用年数

建物の構造によって決まった耐用年数です。

木造は22年、重量鉄骨造は34年、鉄筋コンクリート造は42年、となっています。

つまり例えば築15年の木造アパートの場合、残存する法定耐用年数は7年となるわけですね。

 

減価償却費は経費となりますが、実際に毎年支払っているわけではありません。所有している建物の価値が減っていくことによる、あくまで帳簿上発生する損失です。

つまり、減価償却費は実際はお金が出ていかないけど経費として利益を圧縮してくれる、と覚えておきましょう。

ちなみに、建物は時間が経つと劣化して価値が減っていきますから、減価償却が効きます。

しかし、土地は時間が経っても劣化しませんから、減価償却は効きませんから、あくまでも減価償却費として経費に使えるのは物件価格のうちの建物分だけとなります。

一方、不動産を買うために銀行から借り入れたお金の返済のうち、元金返済分は経費扱いにならないため、利益を圧縮してくれず節税効果もありません。

よって、元金返済は実際にお金が出ているのに経費とならない、です。

減価償却費が大きく取れるうちは、経費が大きいため税金が少なくてすみ、キャッシュフローも良好になりますが、減価償却費を使い切ってしまうと一気に税金が増えてしまってキャッシュフローを圧迫します。

しかも、借入金の返済のうちの元金割合は年々増加していくことになるので、経費がより少なくなっていってしまうことになります。

元利金等グラフ

「ノムコム」より引用

こうして、経費の減少による利益の増加が起きた結果、税金がどんどん増えていってしまうわけです!

チョーコク
手元に入るお金以上に税金負担が増加すると、最悪の場合黒字倒産!ということもありえます。

 

築古物件は減価償却期間が短く、残存価値も小さい

特に木造築古アパートの場合、

  • 残存する法定耐用年数が短い(減価償却期間が短い)
  • 残存する建物価値が少ない(不動産価格の建物割合が小さい = 減価償却費の金額が小さい)

となるため、より早い時期に減価償却が終わってしまいますし、経費の金額も小さいため、税負担が大きくなりがちです。

 

デッドクロスを回避するには?

デッドクロスを回避する、あるいはやわらげる方法はいくつかあります。

 

  • 購入時の借入金を少なくする(自己資金を入れる)
  • 繰り上げ返済をする
  • 借り入れ期間を長くする
  • 築浅の物件を購入する

 

元金返済額が大きくなるのがデッドクロスの原因のひとつですから、「購入時の借入金を少なくする(自己資金を入れる)」や「繰り上げ返済をする」のように銀行からの借入金自体を減らしてやるのが分かりやすいですよね。

「借り入れ期間を長くする」というのは、返済期間が長ければ、それだけ毎年の返済額が減りますからデッドクロスを回避することができます。

「築浅の物件を購入する」ことも、建物価値が多く残っているため、減価償却を長く多く取ることができてデッドクロスを回避または和らげることにつながります。

 

デッドクロスを回避することがリターンの増加になるとは限らない

デッドクロスを回避することは、毎年の税引き後キャッシュフローを改善することにはつながりますが、必ずしも投資としてのトータルリターンにいい影響があるとは限りません。

なぜなら、毎年の納税額は少なくなっても、反動で不動産売却時の納税額が大きくなる可能性があるからです。

例えば、デッドクロスを回避するために減価償却費が多く取れる物件を購入したとします。

減価償却費を多く取れるということは、その分保有する建物の価値の目減りが激しいと言うことを意味しますよね?

つまり、帳簿上の建物の評価額がどんどん下がっていくことになります。

「帳簿上の価値が下がったからといってお金が出ていくわけではないし、何がいけないんだ!?」と感じるかもしれませんが、帳簿上の価値が減ると不動産の売却時に困ります。

帳簿上の価値が少ないと、不動産の売却時に売却益が多く発生することになりますから、そこへの税金が多くなり、トータルリターンが少なくなります。

なので、結局は減価償却費を多くとっても、全体ではトントンくらいになることが多いようです。

チョーコク
ですから、減価償却費を多くとってキャッシュフローを重視するのかどうかは、好みの投資スタイルによって柔軟に判断する必要がありそうですね!
奥が深い・・・。

 

減価償却の期間は残存する法定耐用年数と書きましたが、実際はこれは目安にすぎないようで、減価償却の期間は柔軟に長くすることが可能です。

ただ、減価償却の期間を残存法定耐用年数よりも短くする場合は、それだけ毎年の減価償却費の金額が高くなり、他の利益と合算させて節税できてしまうことになるため、場合によっては税務署に刺されることがあるみたいです。

また、不動産売却時の税金を低くするために、減価償却を一切行わないというのも税務上は問題ないです。

詳しくは税理士さんに相談しましょう!

 

チョーコク不動産投資やめるってよ

さて、デッドクロスなんて知る由もなかった2年前の私は、不動産投資の検討をやめてまた株に勤しむことに。

そして2018年夏に再び不動産投資を志すのであった(続く)

 

次の記事

【不動産投資体験記】2018年夏・不動産投資検討再始動!

2019.01.01

 

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