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不動産投資でカモにされない知識を身に付けよう！
実際に不動産業者に物件を紹介されたものの、物件を現地で見てみても、その物件が良いのか悪いのか分からないため買い判断を出すことができず。
ということで、ネットでググりながら断片的な知識を付けるよりも、本を読んで体系的な知識を得たほうがいいだろうと思い、まずは不動産投資に関する本を読み漁ることにし、早速適当にAmazonで評判が良さそうな不動産投資本を大人買いしつつ、近所のブックオフに出向いて不動産投資と名のつく本をいくつか買って帰ってきました。
ザクザクと買って来た本を読んでみましたが、それぞれ本の著者の得意とする投資手法が「なんでこの本がこんなにレビュー良いんだろう！？」と思えるような、かなーり内容が薄い、ググればすぐに出て来るような情報しか書いていない本がかなり多くてガッカリしましたが、そんな中でも特に役に立った本を紹介します！
石原博光著「まずはアパート一棟、買いなさい！」
まずはこの一冊、「まずはアパート一棟、買いなさい！」です。
不動産投資本の定番とも言えるのがこの本です。
多くの不動産投資ブログで紹介されていますよね。
この本では狙うべき物件と狙うべきでない物件を説明してくれており、他の本に比べても内容がかなり具体的なので読み終わった後にどういった行動を起こすべきか、というのが非常にイメージしやすくなっています。
また、不動産投資において最も重要とも言える、銀行融資についても深掘りされており、非常に参考になりました。
気になる点としては、私が読んだ初版は2010年出版であり、このころに比べると現在の不動産価格は値上がりしているため、表面利回りが文中で書かれているほど高いものを見つけるのは困難だと思います。
また、この本は築古アパート投資に主軸を置いているため、新築や築浅物件を狙いたい人には向いていません。
玉川陽介著「不動産投資 1年目の教科書」
そして読んだ本の中でも特に役立ったのが「不動産投資1年目の教科書: これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え」です。
この本は内容が良いのもあるのですが、何より価値があるのは付録の収益シミュレーションができるエクセルシートです。
このエクセルシートを使えば、税金を考慮した不動産運営でのキャッシュフローが分かるため、税引き後の本当に手元に残る現金の金額をシミュレーションしてくれます。
多くの不動産投資本では、不動産投資の始め方やリスク、税引き前キャッシュフローについては書かれていますが、実際の手残りとなる税引き後キャッシュフローについては触れられていません。
しかし、不動産投資において税金は非常に大きな課題であり、税金は不動産投資のリターンを大きく圧縮する要因なので無視できません。
「不動産投資1年目の教科書」の付録のシミュレーションシートを使えば、家賃収益に対する税金額はもちろん、不動産を売却したときに発生する売却益に対する税金額も計算してくれるので、不動産の購入から売却までに得られる本当のリターンが一目瞭然にしてくれます！
不動産投資案件を紹介してくれる業者によっては、一緒にシミュレーションもしてくれるところも多いですが、そういったシミュレーションでは税引前キャッシュフローしか書かれておらず、あたかも優良物件なように見えることがありますが、あまり鵜呑みにせず、自分が信用できるシミュレーションシートを自分で持っておくことをおすすめします！
私はこの「不動産投資1年目の教科書」のシミュレーションシートを現在でも愛用しています。
ただ、このシミュレーションシートに不満点があるとしたら、経年による家賃の下落を入れられない点です。
ですから、この点だけ自分でカスタマイズして私は利用するようにしています。
不動産投資を始めたい人は迷うことなく買っておくべき一冊だと強く感じます！
シミュレーションをすると自分の希望物件の条件が見えてくる
文字で不動産の知識を手に入れていくのも十分に役立ちますが、ある程度の知識を本から身につけたらこのシミュレーションシートを使って、実際の不動産案件を使って、シミュレーションしてみることをおすすめします。
というのも、数字の動きを見てみると、
- どの支出が大きいのか？どの支出を抑えると手残りが増えるのか？
- 新築と築古でどういった違いがあるのか？
- １０年後にどれだけのリターンが得られるのか？
といったことが数字で見えてきます。
これによって、どういった物件だとどの程度の税金が毎年発生するのか？自分の投資スタイルや希望リターンを得るにはどういった物件を探すべきなのか？といった、これまではぼんやりと「表面利回りが１０％あればいいのかなぁ？」くらいに漠然としていた希望物件の条件ではなく、もっと具体的な条件を考えられるようになりました。
希望する物件の条件が具体的になると、物件を紹介してくれる業者側も非常に積極的になってくれる印象があります。
業者としても、漠然と「儲かる物件紹介してください！」と言われるより（実際こんなアホな言い方する人はいないでしょうが(笑)）、「築Ｘ年で表面利回りＸ％の木造物件」と言われたほうが圧倒的に紹介しやすく、お互いにとって時間の無駄が少なくなりますからね。
さて、このシミュレーションシートを手に入れたチョーコクは、早速これまでターゲットとしてきた築古アパート物件を使ってシミュレーションをしてみました！
その結果…
次回に続く
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